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連載 【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い】の

第７回目です。

 

賃貸管理委託料に関してです。

不動産管理会社に賃貸管理業務、主に

収納代行業務や、建物維持修繕業務の

委託をすると、総賃料収入の5.4%を

徴収されるのが一般的です。

これにより、煩わしい賃料の収納業務

を代行し、滞納時の督促業務なども行

ってくれる会社もあります。

建物維持修繕業務に関してでは、煩わ

しい、クレーム対応なども対応してく

れるのが一般的です。

入居者からの様々な、軽微なものも含

めて対応してくれるのはとても有難い

のですが、5.4%という手数料設定が、

物件利回りの低下要因ともとれます。

譲渡型賃貸投資では、当社が上記の

業務を全国一括で受託することで、

委託料の低減を実現しています。

例えば、8万円のアパートであれば、

毎月4,320円の業務委託料を支払う

ことになっておりますが、これを

料率でなく、全国一律、

2,160円

でご提供いたします。

8万円の上記アパートであれば、

半額で提供することが可能となり

ます。

入居者からの問い合わせに関しては、

コールセンターで一次対応し、現地の

加盟店など、提携業者が対応することと

なります。

支出を、低く、一定にどう保っていく

のか、ということを追求しております。

小さい金額ですが、

8万円のアパートを25年間運用したと

すると

648,000円

の支出圧縮となります。

積もり積もれば・・・ということです。

最後までお読み頂きまして有難うございました。

連載 【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い】の

第６回目です。

 

前回は、原状回復費用負担がなく、支出が読める

仕組みについてお話ししました。

今回は、支出の中でも多額の出費を伴う、修繕費

に関してです。

長期の事業計画を作成する賃貸経営において、

建物の維持メンテナンスは非常に重要です。

外観や共用部など、住環境を大きく印象付ける

ため、入居率にも大きく影響する部分です。

ぼろぼろの外観のまま家賃を維持することは難

しいですし、入居率も低下していくことが想定

されます。

PM（プロパティマネジメント）において、

長期修繕計画はとても重要な項目の一つです。

そして、この長期修繕工事は、非常に多額の

出費を伴います。

外壁や屋根の塗り替えや張替え、外構や植栽

のメンテナンスなど、数百万、数千万に上る

こともあります。

単年の収支を大きく圧迫する要素でもありま

す。

譲渡型賃貸住宅では、この長期修繕を含め、

軽微な設備維持に関する、オーナー（投資家）

さんの義務期間を、

１５年間

と定めています。

譲渡型賃貸住宅は、最終的に無償で譲渡さ

れるため、その価値を維持していくことに、

入居する側も一定の負担をしてもらわなけ

れば、と考えています。

外壁や屋根の性能も向上しており、現在で

は、１５年以上メンテナンスフリーの商品

も多々あります。

ですので、譲渡型賃貸住宅においては、

長期修繕工事に関しての支出を事業計画に

盛り込む必要はありません。

エアコンの故障や、給湯器・・・など、

軽微な修繕や設備の不具合に関する支出を

計上するだけで問題ありません。

非常に多額の支出となる、長期修繕工事費

を考慮しなくていい賃貸経営、となってい

るわけです。

支出を、一定に、最低にしていくように設計

されているのが譲渡型賃貸住宅だというわけ

です。

最後までお読み頂き、有難うございました！

続々と着工しています！