一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い③

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今後、ご案内が不要の場合は、メール送信不用と記載の上、そのままご返信ください。
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（2018/2/19 配信）

 

【目次】
1. 個別相談のご案内
2. 日本初！地方を救う譲渡型賃貸投資ガイドより
3. セミナーのご紹介

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1. 個別相談のご案内
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個別相談にお申込みいただきますと、未公開物件を含む多数の物件をご紹介させていただきます。
この機会にぜひ個別相談にお申し込みください。

会場：東京都港区高輪2丁目14-17 グレイス高輪ビル8階

個別相談申込フォームよりご予約ください。
※お一人様1時間程度を予定しております。
※お時間が重なってしまった場合は先着順となります。
相談料：無料

⇒個別相談のお申込みはこちらから
https://form.run/@renesys-3695

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2. 日本初！地方を救う譲渡型賃貸投資ガイドより
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【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い③】

 

これから東京に向かうところです。

投資家様にご紹介できるプロジェクト案件が少なくなってきています。

北関東（栃木、群馬、茨城）を中心に展開を強化していますので、

お早めにご連絡、お問い合わせ下さい。

 

今回は、

一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いについての第３弾となります。

前回は収入に限定したお話をさせて頂きました。

何件かご質問を頂きましたので、収入について、もう少しお話します。

 

不動産業界では、一般的に表面利回りやNET利回りや実質利回り、IRRなど

様々な指標が出ていますが、

基本としては、収入の最大化、物件の優良化・最適化、支出の最小化

という風に、簡単に、考えることが重要だと考えています。

 

オーナー業は、不動産賃貸業を営む『企業経営者』の感覚を持つことが必要です。

そうすると、売上総利益の最大化、販管費・固定費の最小化・・・などの具体的な

目標にたどり着きます。

 

賃貸経営でよく使われるキャッシュフローツリーも、この企業における決算書

で使用されているワードを、賃貸経営の用語に置き換えただけのものです。

企業経営者としての感覚で、不動産賃貸経営をなされるのが、一番理解しやすいです。

そうすると、前回お話した内容が理解しやすくなります。

 

契約単価が低い地方部では、それなりに物価や人件費が安く、経営が成立している

企業が多々あります。

粗利　－　販管費　＞　０　

が成立していれば、

収入が少なくても、支出が少なければ、経営は十分に成立します。

 

キャピタルゲイン（売却益）に依存しない賃貸経営を、一般企業に置き換えますと、

固定資産売却損益を事業計画上に見込むことなく成立する経営を実現したのが、

譲渡型賃貸住宅となります。

 

譲渡型賃貸住宅は、最終的な売却損益を、企業の決算書でいえば固定資産売却損益

を『０』で確定させて、成立させようとしているわけです。

 

将来的な価値が不透明な今、各社の不動産営業の方々が、２０年後、２５年後の

価値を想定して、事業計画書に記入して提案しています。

それは、恣意的に事業計画をよく見せることもできる部分ですので、事業計画自体の

信頼度に影響するわけです。

将来的な損益を確定することはできないのが通常ですが、譲渡型賃貸住宅では、これを

『０』で確定させています。

中長期の投資計画における、確定要素をどれだけ増やしていくか、ということに特化して

作り上げられています。

 

さらにご質問などございましたら、お気軽にお問い合わせください。

 

それでは、次回から、支出に関して、お話していきます。

 

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3. セミナーのご紹介
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次回セミナーは現在未定となっております。
開催が確定し次第ご案内いたします。

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