【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い③】

【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い③】

今回は、

一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いについての第3弾となります。

前回は収入に限定したお話をさせて頂きました。

何件かご質問を頂きましたので、収入について、もう少しお話します。

不動産業界では、一般的に表面利回りやNET利回りや実質利回

り、IRRなど様々な指標やワードが出てきますが、

基本としては、収入の最大化、物件の優良化・最適化、支出の

最小化・定額化という風に、簡単に、考えることが重要だと考えています。

オーナー業は、不動産賃貸業を営む『企業経営者』の感覚を持つことが必要です。

そうすると、売上総利益の最大化、販管費・固定費の最小化・・・などの具体的な

目標にたどり着きます。

賃貸経営でよく使われるキャッシュフローツリーも、この企業における決算書

で使用されているワードを、賃貸経営の用語に置き換えただけのものです。

企業経営者としての感覚で、不動産賃貸経営をなされるのが、一番理解しやすいです。

そうすると、前回お話した内容が理解しやすくなります。

契約単価が低い地方部では、それなりに人件費など販管費が安く、経営が成立している

企業が多々あります。

粗利 - 販管費 > 0

が成立していれば、

経営は十分に成立します。

キャピタルゲイン(売却益)に依存しない賃貸経営を、一般企業に置き換えますと、

固定資産売却損益を事業計画上に見込むことなく成立する経営を実現したのが、

譲渡型賃貸住宅となります。

譲渡型賃貸住宅は、最終的な売却損益を、企業の決算書でいえば固定資産売却損益

を『0』で確定させて、成立させようとしているわけです。

将来的な価値が不透明な今、各社の不動産営業の方々が、20年後、25年後の

価値を想定して、事業計画書に記入して、投資家に対して提案しています。

それは、恣意的に事業計画をよく見せることもできる部分ですので、事業計画自体の

信頼度に影響するわけです。

将来的な損益を確定することはできないのが通常ですが、譲渡型賃貸住宅では、これを

『0』で確定させています。

中長期の投資計画における、確定要素をどれだけ増やしていくか、ということに特化して

作り上げられているわけです。

投資家様向けメルマガ登録はこちらから!
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
https://www.renesys.co.jp/lp_owner/

自動代替テキストはありません。
自動代替テキストはありません。
自動代替テキストはありません。
画像に含まれている可能性があるもの:森 裕嗣さん、スマイル
自動代替テキストはありません。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です