一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い (11)

【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い (11)】

皆さま、こんにちは!

連載シリーズ 第11弾
一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い です。

今回は、不動産投資事業計画書に異を唱えます!

投資家の皆さんが不動産業者から収益物件の購入を提案されるときに提示されるのが、不動産投資に関する事業計画書です。

どれくらいの空室があって、どれくらいの賃料減があって、最終的にいくらで売却できるから、20年間の収支はこうなります・・・というものです。

従来は、表面利回りや実質利回りなどの言葉が飛び交っていました。

問題になる点は何か所かありますが、出口の売却価格を調整することで投資期間内の収益率を向上させることが可能です。

20年後に、今と同じキャップレート設定で売却できるのか?

立地などによって大きく左右されるわけですが、現在の相場の延長線上で設定されていることが多いです。

地域によっては、20年後の生産年齢人口が25%近く低下している地方部などですと、現在の空室率、家賃下落率、売却時の利回り設定が現在の相場の延長線上でいいのでしょうか?

不確実な未来のことですから、議論することはできませんが、少なくとも、「夢のような」事業計画よりも、相当「コンサバな」事業計画の方が現実味があることは誰でもわかります。

最近、投資家様と面談していて驚かれるのはここです。

譲渡型賃貸住宅は、最終的に賃料支払期間が終わると、賃借人に無償で譲渡されます。つまり出口の設定が、最初から

0 「 ゼロ 」

なのです。

その出口でありながら、期間収益率を最大まで高めるように商品設計されています。

投資家の皆様よりご面談のご希望があった際には、現在売りに出ているプロジェクト案件の収益性などすべての指標を見やすくおまとめしてご提案しております。

内容に関しましても細かくご説明することが可能です。

非常に魅力的で、安全性の高い投資商品であるということがお分かりいただけると思います。

最後までお読み頂きまして有難うございました。

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女性起業家の方がいらっしゃいましたら、是非ご紹介下さい❗️

女性起業家の方がいらっしゃいましたら、是非ご紹介下さい❗️

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【女性起業家の皆様へ】
私も所属する起業家の会、EO(Entrepreneurs’ Organization) Tokyo では女性起業家に向けて、EOの説明会&懇親会を開催します。

入会資格の一つが売上1億円ですが、今回の説明会は未達の方でも参加できます!
私は周りに起業している人もいなかったし、そもそも音楽やってたから、ビジネスについてなにもわからない状態で起業したので、EOに参加したからこそ!会社も続いてるのかなと思います。

また女子のガチでやってる起業家は特に出会うのが難しく、EOの女子メンバーに出会えたのは私にとってとてもラッキーでした❣️

女性メンバーは全体で5%もいないので、もっと仲間を増やしたい!
ぜひこの機会にご参加ください!

また周りに「女性起業家いるよ!」という方、ご紹介下さい。

【起業家コミュニティEO説明&懇親会】

〜女性起業家編〜

日時:11月29日(木)18時30分〜21時
場所:西麻布
参加費:5,000円
参加条件:
・EOメンバーの紹介必須
・年商一億未満もOK
・女性起業家(創業社長)のみ

◼︎当日の流れ◼︎

【前半】美味しいお食事を食べながら懇親

【後半】EOについての説明
1) メンバーシップ理事より
2) 全体ガイダンス
3)フォーラムの魅力
4)イベントの魅力
(メンターシップ、ビジネスラーニング、パーソナルラーニング、ファミリーラーニング、MY EO etc・・)
5)EOメンバーからの経験シェア
▪️ネットイヤーグループ株式会社
代表取締役社長 兼 CEO 石黒不二代
6)質疑応答

【Yahoo!ニュースにきたー❗️】

【Yahoo!ニュースにきたー❗️
https://headlines.yahoo.co.jp/hl…

長期賃貸後マイホームに「譲渡型賃貸住宅システム」秋田の不動産業者が全国展開❗️

 譲渡型賃貸システムは、年収や長期保証人の審査を経た上で、用意されたプランを基に内装や設備を入居者の希望に沿って設計する。提携先の建設会社が建設後、入居者は大家と賃貸や譲渡予約に関する契約を結ぶ。
ターゲット層は20〜40代で、収入200万〜500万円の世帯。70歳を上限に、10〜28年間で家賃の支払いを終えるよう賃貸期間を定める。リネシスは家賃管理などを担って支援する。
長期間住み続けることで空き室になるリスクが少なく、大家は賃貸収入増が期待できる。5年以内の退居は違約金が発生する。
住宅ローンの審査では、安定的な収入が保証されない非正規雇用者や一人親世帯は条件が厳しくなる傾向があり、マイホームの取得を諦めざるを得ないケースも多いという。
現在はインターネット販売が中心だが、全国展開を機に対面販売に力を入れる。企業や自治体と連携して移住政策に組み込むことなどを視野に入れ、事業の幅を広げていく考えだ。
リネシスは2017年7月、定住を通した地域活性化を図ろうと譲渡型賃貸住宅システムを秋田県内で始めた。18年9月現在の入居希望者は全国で約3800人。入居者には自己破産経験者や一人親世帯もいる。
同社の森裕嗣社長は「現在の住宅制度は社会の需要に合っていない。潜在的なニーズは全国で約300万世帯あると推計している。秋田から新しいビジネスを広げ、マイホームを持つという夢の実現を後押ししたい」と話す。

【47NEWS(よんななニュース)】
https://www.47news.jp/localnews/2863332.html

【gooニュース】
https://news.goo.ne.jp/…/busi…/kahoku-01_20181013_42006.html

【『国土交通大臣表彰』を受賞しました!】

プレスリリース
【『国土交通大臣表彰』を受賞しました!】

今回の受賞は、活動を共に進めた組合員をはじめ、これまでの組合活動を支えていただいた国土交通省や(一社)住宅リフォーム推進協議会等の各団体、企業・マスコミの皆様のお力添えによるものと、心より御礼申し上げます。

一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い(9)

【 一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い(9) 】

さて、
一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いの第9弾です。

入居者死亡時の対策に関してです。

譲渡型賃貸住宅専用の死亡保障生命保険があるんです!

一般的に住宅ローンには、団体信用生命保険への加入が必須です。債務者が死亡した際に生命保険の死亡保障金から返済が行われます。

一般賃貸住宅の場合には、もちろんこのような生命保険は無く、入居されている方の任意で生命保険に加入している方もいるかもしれませんが、それが賃料に充当されることはありません。

譲渡型賃貸住宅では、入居者専用の生命保険を作っております。

非常に安い保険料で、最大900万円までの保証を致します。

この生命保険から支払われる死亡保障金を原資として、入居者が今後の賃料に充当したり、買い上げを実施したりなど、保全が取られています。

投資家にとっても、入居者にとっても、とてもいい制度です。

現在は、任意加入になっておりますが、今後、必須にしていくことも検討していきます。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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