【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い④】

【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い④】

今回は、一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いに関する連載シリーズ4弾です。


支出のお話に行く予定でしたが、企業会計で言う『売上』、そこから原価を引いた『売上総利益』、別名『粗利』の部分に関して、ちょっと触れておきたいと思います。

賃貸経営における、『売上』は、『満室時想定賃料収入』を指しています。

では、『原価』とは何か。

これが、『リース損』、『空室損』だと考えています。

キャッシュフローツリー上で言う、『実行総収入』が、企業会計上で言う、 『売上総利益』、別名『粗利』です。

賃貸経営の中では、

売上=売上総利益

という公式は当てはまりません。

この公式が当てはまるのは、企業で言うと主にサービス業です。

原価のない商売、又は原価率が低い商売。

不動産仲介業など手数料ビジネスは、原価はありません。

水商売なども、お酒の原価など微々たるものです。

原価率の低い商売

つまり

粗利率の高い商売に賃貸経営を押し上げるためには、『リース損』、『空室損』を最小限にするという半ば不可能な課題が常にありました。

これを、別の費用を徴収しながら可能にしたのが、『サブリース』です。

『リース損』、『空室損』 がないかのように見える経営を提案しているわけです。

しかしながら。上記の条件を提供する代わりに、莫大な保証料という名の手数料を支払うこととなります。

『原価』を『費用』に転換して、安定経営を提案しているのが『サブリース』の実態です。

譲渡型賃貸投資では、一切の費用を支払うことなく、『リース損』、『空室損』を原則ゼロにすることを実現しました。

次回は、 『リース損』、『空室損』が原則ゼロになる譲渡型賃貸住宅の最大の特徴について、触れていきます。

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いよいよ芽が出てきました!🌱🌱🌱

久しぶりの秋田!

花壇増設!&芽が出てきました!!

本社前と介護施設前に、花壇増設&看板設置完了!

そして、いよいよ芽が出てきました!

かわいい!

手塩にかけて、みんなで一生懸命育てますよ!

こんな小さな芽が、大輪の花を咲かせて、福島の復興に貢献するなんて、ワクワクしますね!

福島ひまわり里親プロジェクト
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また撮影してもらう日が楽しみです!

土門拳文化省奨励賞を受賞した写真家 永冨雪子さんのフォトスタジオのパンフレットに掲載されましたよ~

写真の腕はもちろんですが、最高にパワフルで底抜けに明るいパワーで、最高の笑顔を引き出してくれる、雪子さん

また撮影してもらう日が楽しみです!

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福島🌻ひまわり🌻里親プロジェクト本格始動!

福島ひまわり里親プロジェクト本格始動!

リネシス株式会社では2018年4月、「福島ひまわり里親プロジェクト」に参加を表明、プロジェクトチームを発足し準備を進めてきました!

本日5月15日、いよいよ種まきをし、本格的にスタートしました!

当社では、4つの拠点で同時に始まりました!

私も種まき・水やりに参加、ひまわりの大きな成長を願いました。

成長したひまわりの種は福島に返送、福島ひまわり里親プロジェクトではその返送された種を復興のシンボルとして、雇用創出や観光、バスのエネルギーなどに活用しています。

たくさんの種を福島に送ることができるよう、大きなひまわりを咲かせます!

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【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い③】

【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い③】

今回は、

一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いについての第3弾となります。

前回は収入に限定したお話をさせて頂きました。

何件かご質問を頂きましたので、収入について、もう少しお話します。

不動産業界では、一般的に表面利回りやNET利回りや実質利回

り、IRRなど様々な指標やワードが出てきますが、

基本としては、収入の最大化、物件の優良化・最適化、支出の

最小化・定額化という風に、簡単に、考えることが重要だと考えています。

オーナー業は、不動産賃貸業を営む『企業経営者』の感覚を持つことが必要です。

そうすると、売上総利益の最大化、販管費・固定費の最小化・・・などの具体的な

目標にたどり着きます。

賃貸経営でよく使われるキャッシュフローツリーも、この企業における決算書

で使用されているワードを、賃貸経営の用語に置き換えただけのものです。

企業経営者としての感覚で、不動産賃貸経営をなされるのが、一番理解しやすいです。

そうすると、前回お話した内容が理解しやすくなります。

契約単価が低い地方部では、それなりに人件費など販管費が安く、経営が成立している

企業が多々あります。

粗利 - 販管費 > 0

が成立していれば、

経営は十分に成立します。

キャピタルゲイン(売却益)に依存しない賃貸経営を、一般企業に置き換えますと、

固定資産売却損益を事業計画上に見込むことなく成立する経営を実現したのが、

譲渡型賃貸住宅となります。

譲渡型賃貸住宅は、最終的な売却損益を、企業の決算書でいえば固定資産売却損益

を『0』で確定させて、成立させようとしているわけです。

将来的な価値が不透明な今、各社の不動産営業の方々が、20年後、25年後の

価値を想定して、事業計画書に記入して、投資家に対して提案しています。

それは、恣意的に事業計画をよく見せることもできる部分ですので、事業計画自体の

信頼度に影響するわけです。

将来的な損益を確定することはできないのが通常ですが、譲渡型賃貸住宅では、これを

『0』で確定させています。

中長期の投資計画における、確定要素をどれだけ増やしていくか、ということに特化して

作り上げられているわけです。

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