【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い④】
今回は、一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違いに関する連載シリーズ４弾です。
支出のお話に行く予定でしたが、企業会計で言う『売上』、そこから原価を引いた『売上総利益』、別名『粗利』の部分に関して、ちょっと触れておきたいと思います。
賃貸経営における、『売上』は、『満室時想定賃料収入』を指しています。
では、『原価』とは何か。
これが、『リース損』、『空室損』だと考えています。
キャッシュフローツリー上で言う、『実行総収入』が、企業会計上で言う、 『売上総利益』、別名『粗利』です。
賃貸経営の中では、
売上＝売上総利益
という公式は当てはまりません。
この公式が当てはまるのは、企業で言うと主にサービス業です。
原価のない商売、又は原価率が低い商売。
不動産仲介業など手数料ビジネスは、原価はありません。
水商売なども、お酒の原価など微々たるものです。
原価率の低い商売
つまり
粗利率の高い商売に賃貸経営を押し上げるためには、『リース損』、『空室損』を最小限にするという半ば不可能な課題が常にありました。
これを、別の費用を徴収しながら可能にしたのが、『サブリース』です。
『リース損』、『空室損』 がないかのように見える経営を提案しているわけです。
しかしながら。上記の条件を提供する代わりに、莫大な保証料という名の手数料を支払うこととなります。
『原価』を『費用』に転換して、安定経営を提案しているのが『サブリース』の実態です。
譲渡型賃貸投資では、一切の費用を支払うことなく、『リース損』、『空室損』を原則ゼロにすることを実現しました。
次回は、 『リース損』、『空室損』が原則ゼロになる譲渡型賃貸住宅の最大の特徴について、触れていきます。
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