【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い(12)】

【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い(12)】
①現在100万円 5年後120万円
②現在100万円 5年後100万円
③現在100万円 5年後 80万円
日本は③なのに、不動産投資やりますか?
賃料収入完結型不動産投資にクローズアップ!!!

皆さん、こんにちは。

先日は、とある不動産収益物件売買のプロの方と
実際の物件プロジェクトについて説明させて頂き
ました。

大口のお客様を多数抱えているエージェントは、
物件が本当に少なくて困っています。

大口のお客様に共通しているのは、
資産価値が将来も落ちないと考えられるエリア内を
希望されていることです。

例えば、
麻布や六本木などを代表とする東京圏好立地案件です。

そうしたエリア内の物件が不足してくるのは
自然なことです。

焦り買いせず、良い物件が出てくるまで
待っていた投資家の皆さんも、
なかなか物件が無く、渇望してきています。

そこで譲渡型賃貸投資の登場です。

資産価値に依存しない賃貸経営を知れば知るほど、
エリアの概念が薄れていきます。

資産価値が安定して下がりにくい場所・・・

①現在100万円 5年後120万円
②現在100万円 5年後100万円
③現在100万円 5年後 80万円

従来の不動産投資 ①又は②
譲渡型不動産投資 ①~③すべてで通用します

現在の日本国内の住居系不動産投資では、
大半が③の状態なわけです。

そこで通用する譲渡型賃貸投資は、資産価値に
依存しない

《 賃料収入完結型 》不動産投資法

この手法に帰結します。

また、譲渡型賃貸であれば、5千万なのか、
1億なのか、3億なのか、投資規模に応じて、
物件を組み合わせることができるのも魅力です。

5千万であれば3棟、1億であれば6棟、と自在に
お好みの投資規模に合わせることができます。

それらの物件は全て、賃貸期間中の利回りが
固定しており、家賃下落が無く、空室もない、
賃貸収入満額を前提として、
建築前から全て入居者さんが確定しています。

最後までお読み頂き、有難うございました。

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一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い (11)

【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い (11)】

皆さま、こんにちは!

連載シリーズ 第11弾
一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い です。

今回は、不動産投資事業計画書に異を唱えます!

投資家の皆さんが不動産業者から収益物件の購入を提案されるときに提示されるのが、不動産投資に関する事業計画書です。

どれくらいの空室があって、どれくらいの賃料減があって、最終的にいくらで売却できるから、20年間の収支はこうなります・・・というものです。

従来は、表面利回りや実質利回りなどの言葉が飛び交っていました。

問題になる点は何か所かありますが、出口の売却価格を調整することで投資期間内の収益率を向上させることが可能です。

20年後に、今と同じキャップレート設定で売却できるのか?

立地などによって大きく左右されるわけですが、現在の相場の延長線上で設定されていることが多いです。

地域によっては、20年後の生産年齢人口が25%近く低下している地方部などですと、現在の空室率、家賃下落率、売却時の利回り設定が現在の相場の延長線上でいいのでしょうか?

不確実な未来のことですから、議論することはできませんが、少なくとも、「夢のような」事業計画よりも、相当「コンサバな」事業計画の方が現実味があることは誰でもわかります。

最近、投資家様と面談していて驚かれるのはここです。

譲渡型賃貸住宅は、最終的に賃料支払期間が終わると、賃借人に無償で譲渡されます。つまり出口の設定が、最初から

0 「 ゼロ 」

なのです。

その出口でありながら、期間収益率を最大まで高めるように商品設計されています。

投資家の皆様よりご面談のご希望があった際には、現在売りに出ているプロジェクト案件の収益性などすべての指標を見やすくおまとめしてご提案しております。

内容に関しましても細かくご説明することが可能です。

非常に魅力的で、安全性の高い投資商品であるということがお分かりいただけると思います。

最後までお読み頂きまして有難うございました。

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連載【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い】の第7回目です。

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第7回目です。

 

賃貸管理委託料に関してです。

不動産管理会社に賃貸管理業務、主に

収納代行業務や、建物維持修繕業務の

委託をすると、総賃料収入の5.4%を

徴収されるのが一般的です。

これにより、煩わしい賃料の収納業務

を代行し、滞納時の督促業務なども行

ってくれる会社もあります。

建物維持修繕業務に関してでは、煩わ

しい、クレーム対応なども対応してく

れるのが一般的です。

入居者からの様々な、軽微なものも含

めて対応してくれるのはとても有難い

のですが、5.4%という手数料設定が、

物件利回りの低下要因ともとれます。

譲渡型賃貸投資では、当社が上記の

業務を全国一括で受託することで、

委託料の低減を実現しています。

例えば、8万円のアパートであれば、

毎月4,320円の業務委託料を支払う

ことになっておりますが、これを

料率でなく、全国一律、

2,160円

でご提供いたします。

8万円の上記アパートであれば、

半額で提供することが可能となり

ます。

入居者からの問い合わせに関しては、

コールセンターで一次対応し、現地の

加盟店など、提携業者が対応することと

なります。

支出を、低く、一定にどう保っていく

のか、ということを追求しております。

小さい金額ですが、

8万円のアパートを25年間運用したと

すると

648,000円

の支出圧縮となります。

積もり積もれば・・・ということです。

最後までお読み頂きまして有難うございました。

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連載【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い】の第6回目です。

連載 【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い】の

第6回目です。

 

前回は、原状回復費用負担がなく、支出が読める

仕組みについてお話ししました。

今回は、支出の中でも多額の出費を伴う、修繕費

に関してです。

長期の事業計画を作成する賃貸経営において、

建物の維持メンテナンスは非常に重要です。

外観や共用部など、住環境を大きく印象付ける

ため、入居率にも大きく影響する部分です。

ぼろぼろの外観のまま家賃を維持することは難

しいですし、入居率も低下していくことが想定

されます。

PM(プロパティマネジメント)において、

長期修繕計画はとても重要な項目の一つです。

そして、この長期修繕工事は、非常に多額の

出費を伴います。

外壁や屋根の塗り替えや張替え、外構や植栽

のメンテナンスなど、数百万、数千万に上る

こともあります。

単年の収支を大きく圧迫する要素でもありま

す。

譲渡型賃貸住宅では、この長期修繕を含め、

軽微な設備維持に関する、オーナー(投資家)

さんの義務期間を、

15年間

と定めています。

譲渡型賃貸住宅は、最終的に無償で譲渡さ

れるため、その価値を維持していくことに、

入居する側も一定の負担をしてもらわなけ

れば、と考えています。

外壁や屋根の性能も向上しており、現在で

は、15年以上メンテナンスフリーの商品

も多々あります。

ですので、譲渡型賃貸住宅においては、

長期修繕工事に関しての支出を事業計画に

盛り込む必要はありません。

エアコンの故障や、給湯器・・・など、

軽微な修繕や設備の不具合に関する支出を

計上するだけで問題ありません。

非常に多額の支出となる、長期修繕工事費

を考慮しなくていい賃貸経営、となってい

るわけです。

支出を、一定に、最低にしていくように設計

されているのが譲渡型賃貸住宅だというわけ

です。

最後までお読みいただき、有難うございました!

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連載 【一般賃貸住宅と譲渡型賃貸住宅の違い】の第6回目です。

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前回は、原状回復費用負担がなく、支出が読める

仕組みについてお話ししました。

今回は、支出の中でも多額の出費を伴う、修繕費

に関してです。

長期の事業計画を作成する賃貸経営において、

建物の維持メンテナンスは非常に重要です。

外観や共用部など、住環境を大きく印象付ける

ため、入居率にも大きく影響する部分です。

ぼろぼろの外観のまま家賃を維持することは難

しいですし、入居率も低下していくことが想定

されます。

PM(プロパティマネジメント)において、

長期修繕計画はとても重要な項目の一つです。

そして、この長期修繕工事は、非常に多額の

出費を伴います。

外壁や屋根の塗り替えや張替え、外構や植栽

のメンテナンスなど、数百万、数千万に上る

こともあります。

単年の収支を大きく圧迫する要素でもありま

す。

譲渡型賃貸住宅では、この長期修繕を含め、

軽微な設備維持に関する、オーナー(投資家)

さんの義務期間を、

15年間

と定めています。

譲渡型賃貸住宅は、最終的に無償で譲渡さ

れるため、その価値を維持していくことに、

入居する側も一定の負担をしてもらわなけ

れば、と考えています。

外壁や屋根の性能も向上しており、現在で

は、15年以上メンテナンスフリーの商品

も多々あります。

ですので、譲渡型賃貸住宅においては、

長期修繕工事に関しての支出を事業計画に

盛り込む必要はありません。

エアコンの故障や、給湯器・・・など、

軽微な修繕や設備の不具合に関する支出を

計上するだけで問題ありません。

非常に多額の支出となる、長期修繕工事費

を考慮しなくていい賃貸経営、となってい

るわけです。

支出を、一定に、最低にしていくように設計

されているのが譲渡型賃貸住宅だというわけ

です。

最後までお読み頂き、有難うございました!

続々と着工しています!

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投資家さんからの問い合わせが急増中‼️

あおい書店上大岡店様で、ガンガン販促掛けて頂いております

書店さんの協力の大事さ、よくわかります有難いです

横浜方面からの投資家さんからの問い合わせが急増中

モデルハウス内覧会も近づいてきました!

■【楽待記事】
【新しい投資の形「譲渡型賃貸」に旨みはあるか】
~人口減少時代のリスクをヘッジ~
https://www.rakumachi.jp/news/column/214794

■【新刊】日本初!地方を救う 譲渡型賃貸投資ガイド
http://amzn.asia/aZ81wVj

■投資家様向けメルマガ登録
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http://mori.renesys.co.jp/index.php/blog/

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https://www.facebook.com/yuji.mori.505?fref=ts
友達申請お待ちしております!

■Twitter
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■お問い合わせはこちらから
https://minoru-house.jp/contact

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不動産投資Week‼️

出版社さん、書店さん、有難うございます

何と書店で不動産投資Week

あおい書店上大岡店様で、ガンガン販促掛けて頂いております

横の アホ が気になりますが・・・週間1位

出版社さん、書店さんが注力してくれる、ということが、部数に大きく影響しているんですね。

本当に頭が下がります。

有難うございます。m(_ _)m

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本当のことをお話します!!

本当のことをお話します

前回は、東京で、その前は、博多で

ついに少しずつ公開してきた真実をお話します。

この後、不動産投資に起こる大変革

人口減少で入居者が減少していくのは誰でも知っています。

それでも今までと同様の入居率が維持されると考えられています。

空室が増えれば、賃料下げないと入居者を獲得できない。

一部の大都市では、超低利回り物件を購入するための争奪戦が繰り広げられています。

地方では、超高利回り物件がリスクも説明されず売買されています。

出口でキャピタルゲインを事業計画に入れることが果たして可能なのでしょうか?

日本での不動産投資は一体どうなっていくのか、ということを具体的にお話させて頂きます。

このセミナーでしか話せない特別な内容でお話します。

9月16日 出版記念特別セミナー in 名古屋 初開催です!
https://www.facebook.com/events/1906995486226831/

9月29日 出版記念特別セミナー in 東京開催!
https://www.facebook.com/events/737757476407818/

人口減少と人工知能との戦い

【人口減少と人工知能との戦い】

ピンチをチャンスに絶望を希望に燃えています

銀行業は顕著ですね。8月5日号の東洋経済にもありましたが

人口減少による預金額の減少、相続による預金の流出に加え、

人工知能によって、窓口業務や融資・為替業務、証券や投資信託の販売業務、信託業務などもAIが銀行員の仕事を奪い出す。

不動産業も、5000万件のビックデータから収益不動産の購入や売却が実現している。

人口減少という静かなる有事のなかで、大きな産業革命が急速に進行していっています。

週刊女性でプレゼント企画で取り上げて頂きました

ありがとうございます!